不少城镇老旧小区，以前没有物业服务，居住品质往往要打一些折扣。怎么建立老旧小区后续长效维护及日常管理工作机制，让老旧小区改造不仅改造房子等硬件，还能改善居民生活？近日，浙江省建设厅发布《关于加强和改进城镇老旧小区物业管理工作的指导意见》。
《指导意见》共12条，涉及老旧小区治理制度、物业服务标准规范、健全对业主委员会履职监督机制、提升专项维修资金使用效率等各方面。
其中，《指导意见》指出，老旧小区改造后，有条件的老旧小区应在街道、社区组织协调、指导下，由业主及时依法选聘物业服务企业，实施专业化物业管理。在有条件的市（县、区）可给予财政补贴等方式，鼓励品牌物业服务企业管理老旧小区。
《指导意见》优化维修资金使用流程，建立紧急维修事项清单，除消防、电梯等重大安全事项以外，对于外立面脱落，屋面、外墙渗漏，排水、排污设施堵塞、破损，围墙、道路坍塌等危及公共安全或严重影响业主正常居住使用等紧急情形时，业主委员会可直接申请使用维修资金。
《指导意见》还让业委会委员有了“推出机制”。意见指出建立业主委员会委员履职负面清单，出现负面清单情形的，由街道责令其暂停履行职责，并提请业主大会定期会议或临时会议决定是否终止其委员资格，并公告全体业主。
附《指导意见》全文——
为贯彻落实国家和省关于实施城镇老旧住宅小区改造有关部署，推进建立老旧小区长效管理机制，现就加强和改进老旧小区物业管理工作提出如下意见。
一、加强党对物业管理工作领导。按照党建统领和属地主体工作责任的要求，各地要把老旧小区物业管理纳入各级党组织年度工作重点，明确责任，健全机制。各地物业主管部门要主动会同所在街道党（工）委，完善物业管理标准，加强业务指导和培训。积极发挥街道党（工）委综合统领的优势，条块共管，形成合力，建立健全街道、社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业企业多方议事协调工作制度，建立老旧小区后续长效维护及日常管理工作机制，巩固提升老旧小区改造成果。
二、坚持改造与管理同步提升原则。老旧小区改造后，有条件的老旧小区应在街道、社区组织协调、指导下，由业主及时依法选聘物业服务企业，实施专业化物业管理。暂不具备条件的小区，由街道办事处牵头征求业主意见，可通过社区托管、社会组织代管、居民自管等方式，实现物业管理覆盖。鼓励以街道或市（县、区）为单位，成立或明确国有物业企业进行托底有偿服务，实现老旧小区物业服务全覆盖。有条件的市（县、区）可给予财政补贴等方式，鼓励品牌物业服务企业管理老旧小区，切实推进老旧小区实现同步改造提升、同步服务提升。
三、完善老旧小区治理制度。各地物业主管部门要在当政府统一领导下，厘清业主、业主大会、业主委员会职责边界，厘清物业服务与政府管理、行政执法、公共服务、专业运营的责任边界，协调所在街道、社区负责具体指导监督业主大会、业主委员会的运行。推动业主大会、业主委员会规范运作，确保业主大会、业主委员会议事等程序有章可循；推动业主委员会从“不作为、乱作为”到“有序自治”的转变。鼓励业主积极参与小区管理各项事务，依法维护自身合法权益。
四、完善物业服务标准规范。对改造后的老旧小区严格执行物业管理制度，按照“优质优价、质价相符”原则，完善物业服务标准规范，明确服务最低要求。市、县（区、市）物业主管部门要会相关部门建立质价相符的物业服务价格形成和动态调整机制，物业服务收费达到最低物业收费标准的老旧小区，各地可按有关规定给予补助。补助资金专项用于小区公共部位、共用设施设备维修。
五、健全对业主委员会履职监督机制。各地物业主管部门要加强对街道、社区物业管理业务指导培训，积极支持街道社区党组织加强对业主大会筹备、业主委员会选举和换届改选的组织领导，以及业主委员会委员人选的推荐关、审核关。推动符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会委员，提高业主委员会党员比例。明确业主委员会人选条件，建立业主委员会委员履职负面清单，出现负面清单情形的，由街道责令其暂停履行职责，并提请业主大会定期会议或临时会议决定是否终止其委员资格，并公告全体业主。
强化业主委员会信息公开，定期公布小区公共收益、经费开支、维修资金使用等事项。业主委员会作出违反法律法规和议事规则的决定，街道应当责令限期整改，拒不整改的撤销其决定，应公告全体业主。对不作为、乱作为的业主委员会，可暂由居民委员会代为履职并由街道组织换届改选。加大对业主委员会委员收受贿赂、职务侵占等违法犯罪行为查处力度，对违规违纪的党员委员给予党纪处分。
六、规范物业服务运作机制。市、县物业主管部门要会同有关部门，建立健全老旧小区物业服务合同备案、项目经理备案和项目招投标等制度。推行业主大会成立后通过公开招投标方式选聘物业服务企业。配合街道组织相关部门、单位和业主代表开展物业承接查验和项目交接查验，并公开查验结果。细化物业服务示范小区评定标准，构建多层次、多渠道、多形式的物业服务监管体系。
七、拓展专项维修资金筹措渠道。结合老旧小区改造，各地应探索实施维修资金的补建、续筹工作。未设立专项维修资金的老旧小区，应在老旧小区改造方案中明确筹集专项维修资金的措施。有条件的市、县可推行专项维修资金“即交即用即补”机制；在老旧小区改造中，对涉及业主承担部分费用可以纳入维修资金使用范围。逐步扩大老旧小区专项维修资金交缴覆盖面，为老旧小区改造后实施长效管理提供资金保障。
八、提升专项维修资金使用效率。优化维修资金使用流程，简化申请材料，缩短审核时限，及时拨付资金。建立紧急维修事项清单，除消防、电梯等重大安全事项以外，对于外立面脱落，屋面、外墙渗漏，排水、排污设施堵塞、破损，围墙、道路坍塌等危及公共安全或严重影响业主正常居住使用等紧急情形时，业主委员会可直接申请使用维修资金。业主委员会缺位时，由街道组织代为维修，并从维修资金中列支相关费用。各地通过业主大会议事规则规定和管理规约约定，可授权业主委员会行使一定额度内住宅小区公共收益支出、维修资金使用决策事项。
九、加强小区物业费和经营性收益管理。业主应按照物业服务合同的约定或老旧小区规定标准按时足额缴纳物业服务费。老旧小区改造可以拓展停车位、经营用房、广告点位等出租收入渠道，所得收益，用于补充物业服务费或弥补维修资金不足。
十、整合使用老旧小区公共管理经费。针对未实施专业化物业管理的老旧小区，城市政府要研究整合公共管理经费使用，将原由街道承担的绿化、保洁、公共设施维护等工作，可打包交由物业服务企业提供服务，并按照一定标准向居民收取相应费用，改善老旧小区综合管理水平。各地要建立健全保障性住房和老旧普通住宅小区物业服务补助机制，对承接的物业服务企业给予财政资金补助支持。
十一、统筹推进老旧小区管理服务提升。按照《浙江省物业管理条例》《浙江省城镇老旧小区改造技术导则(试行）》等有关规定，老旧小区改造中应增设一定面积的物业办公用房和物业经营用房。实现硬件改造和软性服务的同步提升，改造完成即引入专业物业服务，并将能否落实长效物业服务作为老旧小区综合提升改造的考核成效之一。
十二、加快物业智慧信息系统覆盖老旧小区。各地物业主管部门要加快推进物业管理的智能化、信息化建设，落实工作经费，建设开发物业管理服务、经营性收益公开等信息化平台。以打造智慧物业为平台，构建数字化物业管理体系，实现服务覆盖老旧小区。特别是加快推进业主大会电子投票决策支持系统的建设和使用，有效解决老旧小区“召开难、投票难”的瓶颈。并与当地街道、社区社会基层治理信息平台、城市管理服务平台等互联互通，提升物业管理信息化水平，切实保障业主的合法权益。
浙江省住房和城乡建设厅
年7月9日
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